1)我们公司为房东提供的服务

- 首先我们公司与房东商量他们的要求,例如租金,租凭期限, 是否接受有宠物的租客入住。
- 初步理解房东的物业,我们可以帮房东估算该房屋目前的大概租金率,提供有关出租之前需要进行维修或者维护的地方。
- 准备出租物业。例如协助房屋清洁,  清除不需要的物品,更换坏掉的灯泡💡,更换暖炉 (Furnace)过滤器,测试CO2和烟雾探测器电池等。
- 发布广告, 我们会免费为房东拍摄出租物业的照片,提供租凭条款和要求。
- 安排与租客预约看房, 了解和筛选租客的背景调查,核实租客的收入和租金历史记录、得到调查结果后,我们公司会及时向房东提供租客的信用报告。
- 与合格的租客签署租约, 然后建立租客帐户 (resident portal),以便租客可以在网上支付租金和定金。
- 收取租客的租金并存入房东的帐户。
- 为了更方便房东们随时查看自己房屋租金收入和支出的信息,我们公司提供房东的网站 (owner portal),房东们可以上网查询相关信息。
- 每年初(1/31号之前)我们公司向所有房东提供1099-MISC 表格。
- 协助房东在需要的时候帮助房东支付房产税,房屋的保险和HOA(管理费)。

一家合格专业的出租管理公司,除了会管理,最重要的是帮房东用心维护房屋🏠,好的管理公司不仅懂管理,更要注重维修保养房屋和房屋的设施设备.

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2)我们公司和其他管理公司最大的不同是.

我们管理公司是一个小型的团队,所以收费相较其他管理公司优惠很多,我们公司有自己长期合作的维修团队,我们可以为租客提供更快捷更方便的服务和相对更优惠的维修价格。最大的特点是—我们公司可以为房东免费提供小维修服务(不需要执照的维修)

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3)关于我们公司的广告流程以及在哪些平台发布广告?

我们公司在Zillow.com有自己的专门代理帐户,我们大多数广告在Zillow发布,然后Zillow.com会自动发送广告到其他两个广告平台 Hotpads 和 Truila,我们也可以在NWMLS 上发布广告,但是这个网站通常需要支付$500或以上的佣金、以前我们也在Craigslist发布广告,后来因为很多租客条件不合格太多垃圾邮件,不值得信任,所以我们停止在那里发布广告。我们不会在中国网站上做广告,因为我们的目标租客是拥有全职工作,SSN,信贷和租赁历史的。

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4)如果房东对我们的服务有意见,怎样终止跟我们公司的物业管理协议。

如果房东对我们公司的服务有意义或者想终止与我们公司的合约,您提前三十天用书面形式通知我们公司来终止我们的物业管理协议。

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5)我们公司如何为房东筛选租客。

我们公司规定每个租房申请者(十八岁或以上)必须都要在我们公司网站提交自己个人单独的申请,这是为了保护房东合法权益,我们公司设置了详细的租房信息和对租客的要求、比如像租客的收入和信用,必须要达到规定的信用分数 (credit score)才能出租给租客。我们公司还会和租客以前的房东取得联系,来确认租客是否是遵守租房信用,作为租房的一个参考。我们也会通过租客居住城市的应用程序查看租客的个人信息和记录,让我们更清楚租客是否存在欺诈行为。另外租客在申请租房前,我们要求申请租房人提供他们的身份证件(ID)和护照,如果有任何信息与租客提供的身份证件(ID)不匹配的,将不会出租给该租客。

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6)谁来保管租客的押金。

除非特别的理由,一般租客的押金不可以存放在普通银行帐户。通常是由我们东区资产管理公司保管租客的押金到我们公司的信托帐户上、因为租客是与我们东区资产管理公司签订的合同,按照华盛顿州法律要求租客的押金要保管在我们信托帐户里,不能存放在房东个人银行帐户。

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7)房屋的公用事业费用(垃圾费 水费 电费 煤气费),房屋管理处 (HOA) 管理费,房屋的保险(Insurance)和房屋的房产税(Property Tax)

租客支付所有的水电费(煤气/水电/垃圾费)、房屋的HOA(管理)费和房屋的保险以及房屋的房产税都由房东自己支付。我们公司可以提供免费服务协助房东支付每年的房屋保险费/HOA管理费/房屋的房产税。

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8)房屋的花园(院子=Yards)由谁来维护,维护房屋的院子包括哪些?

在房屋出租期间,租客通常是负责维护花园的人,但是,某一些房屋管理处(HOA)要求标准比较高,比如对于院子的外观...等等,所以房东可以自己雇佣园丁来维护院子,或者在收取租金的时候附加在租金里.

通常院子的维护包括;浇水,割草,除杂草,清理院子里的杂物,保持草坪整洁干净的良好状态。如果因为自然天气造成因风吹雨打吹落的树叶🍂树枝🌿和断掉的树干,租客可以清理.  租客还负责清除行人道上 (drive way or side walk) 的积雪。

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9)房屋租赁期间房屋的家电由谁来负责维修?

在我们公司的管理中,除非我们另有说明或者约定例外,否则房东负责维修维全部房屋的家电。这是出租房对业主的要求。此外,根据华盛顿州的法律,与墙体连接起来的设备(如洗碗机/灶具/微波炉...等等)由房东维修,热水器water heater 和暖炉furnace 由房东负责维修。唯一可拆下的电器比如;冰箱/洗衣机/烘干机可以由房东维修或者租客维修。

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10)房东需要提交什么样的房屋租金收入的纳税申请表格?什么是W9表格和1099-MISC表格?

我们管理公司每年提供1099-MISC 表格给房东去报税(根据房产上登记的名字人数决定)W9表格是由美国IRS国税局出具的一种表格,其中包含了每个房屋租金的收入(扣除费用前的收入)、房东需要填写。我们公司提供1099-MISC表格必须要求房东提供SSN号码/EIN/ITIN外国人报税号码,如果房东想更进一步具体了解报税表格的内容,您可以向您自己的会计师(注册会计师)咨询。

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11)关于宠物和服务性动物处理

通常我们不能拒绝租客的服务性动物 (service animal) 申请,因为服务动物不是宠物,随着最新的法律新规定,我们公司可以要求租客提供华盛顿州服务性动物许可证 (Washington state service animal license).  如果租客无法提供许可证,我们可以拒绝他们。

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12)如果租客停止支付租金或者临时终止租约,我们公司会怎样处理?

我们将遵循华盛顿州的法律 “房东和租客法律” (Landlord and Tenant law),通过罚款和驱逐 (Evictions), 我们与不同类型的律师长期合作,不同的情况用不同的律师处理,律师事务所包括 MDK和 All ounty eviction。

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13)租客的租金由谁来存入房东的银行帐户,具体如何支付?

基本上,房东不直接接触租客的帐户,租客首先向我们管理公司网上电子支付租金(我们公司只通过ETF=网上电子转账),然后我们公司将租客的租金扣除后,再扣除我们公司的管理费和房屋的支出费用后,将剩余的租金存入房东的银行帐户。

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14)房东是否每月都有一份详细的月度清单?是否显示所有的收入和支出?

我们公司提供每一个房东的专门网站,一旦房东注册成功,房东登陆后就可以随时查看最新消息,我们不会另外提供月度清单(除非特殊情况)

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15)房屋租赁期间由谁来负责请维修人员?费用是否透明?

所有维修费用都是透明的。但维修费用估算超过$300美金时,我们会请多个维修人员或者维修公司为我们报价,尽量减少房东不必要的支出。房屋需要维修时,我们公司可以为房东聘请维修人员或者房东自己聘请维修人员都可以,这个可以灵活运用。通常情况下,房东会让我们公司聘请维修人员。帮他们选择维修工人。我们会为房东每一家公司咨询价格,再选择最优惠的,比如暖炉安装和更换总体价格,如果不同的公司相差$1000左右,长远来看我们会为房东们节省费用。

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16)房东有选择租客的决定吗?

是的。当我们发出租凭广告后,有符合租凭条件,符合所有租房条件的租客(信用,收入..等等参考信息),我们将与房东及时取得联系,得到房东的批准。但是,按照华盛顿州的法律,我们公司不能拒绝合格申请租房的租客以外的条件。具体信息请进入官网查看关于出租房租客的选择条款:

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17)关于房东的出租房选择什么样的保险?房东需要购买地震保险吗?

当房东将自住房转换成出租房的时候需要购买出租房保险 (landlord policy)。房屋保险 (primary home policy) 不同于房东保险 (landlord policy). 
例如房东保险弥补房租损失. 很多房东自己都购买地震保险,每一种保险都需要分开购买的。具体情况请房东自己跟保险公司的专业人士联系。

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18)我们东区资产管理公司有华盛顿州专业的执照和公司的保险吗?

是的,我们管理公司有专业的华盛顿州的执照和保险。您可以通过政府网站查看我们公司的相关信息。我们有Errors和Omission的保险 , 保险公司是HISCOC.

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19) 当出租房屋的树木🌲或者院墙(围栏Fence)倒下或者损坏了是由房东还是租客负责维修和移除?

由于院墙(围栏Fence)是房屋租凭协议的其中一部分,许多房东认为这应该是租客来负责维修和移除倒下的树木🌲和围墙(Fence),但是,在大多数情况下;如果倒下的树木 (tree) 或倒下的围栏(Fence)是自然倒下的(Act of God),不是租客人为破坏或者由于使用不当引起倒下的,所以房东有责任修理和移除倒下的树木🌲和围栏(Fence)。

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20)房屋的屋顶排水沟 (Gutter) 在出租期间由谁来负责清洁?排水沟多久需要清洁一次?

我们的租凭协议清单中的排水沟清洁是租客负责。但是、租客是可以要求房东来清洁的,房东每年至少要清洁一次房屋的排水沟。

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21)房屋配备的洒水系统具体由谁来负责维护冬季的防冻和回流测试 (back-flow testing)?

租客有责任维护过冬洒水系统(winterize the sprinkle system),但是,房东应该支付回流测试的费用(back-flow testing)

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22) 房屋的暖炉过滤器以及冰箱的过滤器 (filter) 由谁来负责?

房东在新租客入住前应该提供新暖炉的过滤器和新的冰箱过滤器,在之后的出租期间应该由租客自行更换过滤器。

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23) 房屋出租期间灯泡坏了由谁来负责更换和支付?

房东应该在新租客入住前提供备用的新灯泡💡,在租房期间灯泡坏了,租客有责任自行更换新灯泡💡.

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24) 房东需要提供窗户盖和屏幕吗?

在大多数情况下,是需要的,虽然没有法律对此加以规定,但是租客希望每个窗户都具有遮盖,以保隐私 (百叶窗或窗帘). 以及可打开的任何窗户,
应该有屏幕。

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25) 需不需要将出租专业向市/县注册吗?

是的,如果您的出租专业位于西雅图市的边界内,那么您必须将其注册为出租。这里有更多信息RRIO

常问的问题.